Le tract de la section socialiste et du groupe des élus socialistes et apparentés que nous avons distribué au Chaperon Vert et sur le Plateau est en ligne dans l'album "Galerie de tracts" (3 fichiers), en voici la première page  :

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Objectif : déterminer quel bonus sur le coefficient d'occupation au sol (COS) accorder pour compenser le surcoût à la construction lié à la qualité environnementale (performance thermique  = excellente isolation, énergies renouvelables, normes HQE).

Pour construire une maison (un immeuble) de superficie habitable H, il faut acheter un terrain de superficie T=H/c où c est le COS (exemple : un COS de 2 signifie qu'il est possible de construire 200 m² habitable sur un terrain de 100 m²).

Le prix total de cette maison sera : Ph*H+Pt*(H/c) où Phet Pt sont respectivement les prix au m² de la construction et du terrain (Pt est certainement croissant avec le COS).

Construire la "même" maison (superficie H) avec les normes environnementales coûte :

Ph*(1+a)*H+Pt*(H/c') où a est le surcoût de la haute qualité environnemantale (par exemple a=0,1 pour un surcoût de 10%).

Il nous faut trouver c', le COS "bonifié" tel que les deux maisons aient le même prix :

Par exemple si Ph= 1500 euros/m² , Pt= 2000 euros/m² (pour un COS de 1), a=10%, alors c'=1,08 donc un bonus de COS d'environ 8%.

Il apparaît que plus le foncier est cher par rapport au coût de la construction, moins il est nécessaire d'accorder de bonification, en effet les possibilités de construction supplémentaires du COS bonifié sont de plus en plus intéressantes.

Pour un coût de la construction de 1500 et un COS de 1, on obtient les bonus (en %) suivants en fonction du prix du foncier (en colonnes) et du surcoût (en lignes) :

	500 euros	1000 euros	1500 euros	2000 euros	3000 euros
10%	+43%	+18%	+11%	+8%	+5%
15%	+82%	+29%	+18%	+13%	+8%
20%	+150%	+43%	+25%	+18%	+11%

	500 euros	1000 euros	1500 euros	2000 euros	3000 euros
10%	+18%	+8%	+5%	+4%	+3%
15%	+29%	+13%	+8%	+6%	+4%
20%	+43%	+18%	+11%	+8%	+5%

C'est donc en zone urbaine (foncier cher) qu'il est le plus facile (moindre augmentation de la densité) d'inciter à la construction "verte", cela d'autant plus que la densité telle que reglementée par le COS est faible.

Gentilly me semble être dans une situation relativement favorable, COS autour de 1, foncier cher. Une bonification de COS de l'ordre de 15% paraît adaptée. L'idéal étant d'appliquer la formule de bonification à chaque cas particulier. Evidemment cela pose des problèmes de contrôle des engagements environnementaux et de connaissance des prix.

 

Pour les constructions anciennes : on peut prévoir une possibilité d'extension de la surface habitable en cas de mise aux normes de l'éco-construction même si la COS est déjà atteint ou dépassé. Avec un COS plafond à prévoir dans ce cas.

Pour s'assurer que ces mesures ne vont pas à l'encontre de la densification, et ne favorisent pas la construction de grandes maison par des proprétaires très riches, il faut que le bonus de COS ne s'applique que jusqu'à concurrence de la nouvelle superficie minimale des parcelles (par exemple 120 m² au lieu de 200 m² : par exemple si j'ai un terrain de 200 m² et que le COS est de 1 je peux construire une maison "écolo" de 224 m² = 120*1,2+(200-120)*1=224 et non 240=200*1,2.

Ces mesure environnementales doivent s'appliquer y compris au logement social. La commune doit être exemplaire concernant ses équipements (chauffage, isolation, éclairage public, etc.).

Concernant les terrasses plantées qui permettent un meilleur écoulement des eaux pluviales et apportent de la verdure en milieu urbain, il est possible de les compter (pour tout ou partie) dans les obligations de surface non construites : si par exemple l'emprise au sol ne doit pas dépasser 50%, et qu'une terrasse plantée correspond à 20% de la superficie du terrain alors il reste à laisser en espace verts (non construits) 30% de la superficie.

Il serait intéressant de rendre obligatoire la récupération des eaux pluviales (en fonction de la surface au sol, par exemple 400 litres par m²) comme certaines villes le font déjà en France et ailleurs en Europe.

Sur un autre sujet (quoi que la qualité des relations sociales peut être considéré comme faisant partie du développement durable) : on pourrait reprendre la mesure de Delanoe dans le PLU de Paris : 25% de logements sociaux dans tout programme privé neuf (à partir d'une certaine taille). Cela permet de la mixité sociale et le financement de logements sociaux même quand le foncier est très cher.

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MISE A JOUR : Les élus socialistes du conseil municipal de Gentilly ont voté contre le Plan Local d'Urbanisme de la ville. Nous reviendrons sur les raisons de ce vote. Néanmoins  nous avons obtenu l''introduction (limitée aux quartiers pavillonnaires toutefois) d'un bonus de COS de 20%.

 

- Population : Gentilly (16 000 habitants) peut accueillir de nouveaux habitants pour retrouver sa population des années 80 (18 000).
- Habitat collectif : maintenir le logement social (56%); assurer la mixité (diversité des logements et fonctions) dans tous les quartiers et nouvelles opérations.
- Habitat pavillonnaire : à protéger (contenir les volumes, autoriser la construction sur des parcelles de 120 m² au lieu de 200).
- Equipements : îlot Mairie : récupérer les surfaces (garages, ateliers) pour créer un vrai centre administratif et un parking public; scolaires : travaux sur les écoles Barbusse et Lurçat, regroupement des élèves du primaire du Chaperon Vert et du Plateau à Lamartine; culturel : une salle de spectacle; vie de quartier : équipement pour les jeunes sur la future couverture A6a; espaces verts : à Victor Hugo et au Chaperon Vert, mieux les adapter (aux enfants en particulier).
- Activités et commerces : développer l’activité sur Paul Vaillant-Couturier, Gabriel Péri et les commerces sur la rue Frérot, dans le Centre ville, au 162, au Chaperon Vert.
- Liaisons : désenclavement du 162, de V. Hugo, réglementation du stationnement, zones 30, favoriser les liaisons douces : cours de la Bièvre, Aqueduc de la Vanne, pistes cyclables, circulations et accès des personnes handicapées, rendre les trottoirs aux piétons.
- ORU sur Arcueil-Gentilly (Opération de Renouvellement Urbain du Chaperon Vert et du Plateau).
Le dossier ANRU déposé par Gentilly, contrairement à celui d’Arcueil, se signale par son absence de véritable projet urbain. Le maintien de certains immeubles empêche tout remodelage conséquent. Notre proposition est de créer une centralité au carrefour de l’avenue Lénine (à requalifier complètement ; marquer l'axe Nord-Sud - giratoire au carrefour avec PVC) et du nouvel axe ouest-est franchissant l’autoroute A6a jusqu’au RER. Les constructions nouvelles du terrain Lénine (dont logements étudiants) d'une part, l’école Lurçat et ses alentours d'autre part, constitueraient le cœur d'un quartier attractif (développement du commerce lié au passage). Les deux 10 étages ne peuvent pas être restructurés et sont promis dans le dossier actuel à une démolition dans…15 ans ! Nous proposons leur démolition dans les 5 à 7 ans à venir avec constructions préalables, pour assurer le relogement (en gardant des loyers modérés).
Nous sommes favorables à une zone d’activité sur Paul Vaillant-Couturier entre Montrouge et l’église du Sacré-Cœur, aux couvertures de l’A6a et du RER, à un gymnase qui pourrait être commun à Arcueil, Gentilly et la Cité U.
- Couverture A6b : prévoir un traitement des 2 carrefours Jaurès et Malleret-Joinville en vraies entrées de ville (giratoires pouvant être bordés de constructions, faire l’entrée du CHU sur Jaurès). Terrains du collège Curie : privilégier des activités devant le damier phonique ; prévoir un équipement sur la rue Jean-Louis ; des maisons de ville en position centrale.
- Centre Ville : valoriser la place de la mairie ; possibilité d’augmenter la densité.
- Règlement : Garder le COS (m² construits par rapport à la surface de terrain), les limites de hauteur et d’emprise au sol déterminant le volume des constructions.
- Développement durable : traduire cette priorité dans le PLU. Viser la plus haute qualité environnementale (isolation, énergies renouvelables, récupération des eaux pluviales, terrasses plantées, etc.) par la réglementation et l'incitation (bonus sur le droit à construire), pour tous les bâtiments (privés, sociaux et publics).

(texte paru dans "Vivre A Gentilly")

Le projet du parti socialiste est disponible sur le site du PS.
Les militants ont maintenant à le discuter avant de se prononcer par un vote le 22 juin.

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Le projet a été approuvé par les militants.

A Gentilly les militants gardent un regard critique sur ce texte. Certains regrettent un manque de cohérence ou de clarté, rançon de l'unité nécessaire des socialistes. Le coût possible des mesures annoncées laisse parfois perplexe, dans un contexte difficile d'endettement de l'Etat, de problème de financement des retraites. Il faudra mieux expliquer comment relancer l'innovation et la création de richesses, au point mort avec la droite. De manière compatible avec les objectifs de développement durable.
Le projet de réforme des institutions apparaît équilibré et suffisamment ambitieux.
Le vote des immigrés aux élections locales est annoncé.
A noter que les aspects environnementaux sont pour une fois au premier plan dans le programme d'un grand parti politique français.
Le projet des socialistes est important : comme celui de la majorité de 1997 il est fait pour être appliqué.

La proposition d'un traitement "militaire" de la délinquance est au minimum discutable. Ségolène Royal n'avait pas besoin de cela pour faire savoir qu'elle était imperméable à l'angélisme sur les questions de sécurité, ce qui s'impose à tout candidat socialiste soucieux d'éviter un risque majeur de catastrophe électorale.
Il n'y a pas dans cette remarque que des considérations tactiques car plus fondamentalement je pense qu'il est de la responsabilité de la gauche de regarder la sécurité comme un droit qu'il faut préserver ou reconquerir. Les plus favorisés peuvent acheter leur sécurité en se regroupant dans des quarties préservés, ils ne s'en privent pas. Des chercheurs comme Eric Maurin ont bien montré comment les ghettos se forment au moins autant par fuite des classes moyennes et supérieures que par la concentration des plus pauvres dans les quartiers "difficiles". Les raisons de cette ségrégation territoriale ne sont pas principalement la sécurité mais il est probable qu'elle est un élément non négligeable. Il est normal de se préoccuper en priorité de la sécurité de ceux qui ne peuvent compter que sur la puissance publique (même s'il faut se garder d'attendre tout de l'Etat...).
Evidemment c'est sur les terrains économique, social et éducatif qu'on trouvera les solutions durables, mais le rétablissement d'un ordre républicain nécessite une certaine fermeté, des garanties sur le fonctionnement de la justice et de la police. Aujourd'hui ces institutions n'inspirent plus confiance. Sarkozy se contente de parader devant les cameras en laissant la violence augmenter, à son profit pense-t'il puisqu'il sait si bien instrumentaliser ce dossier. Une police sous pression se coupe des populations au fur et à mesure que les bavures s'accumulent (je classe comme bavures également les humiliations subies par les victimes de contrôles au faciès par exemple). La police de proximité plus à même d'instaurer une relation de confiance a été supprimée. La justice, avec un des budgets les plus faibles de l'Union européenne, est débordée, alors qu'on sait que tout délai dans la sanction de la délinquance condamne à l'inefficacité. On abuse de la fausse solution qu'est la prison, impraticable en particulier face à des délinquants mineurs. L'état du système carcéral est un scandale qui devrait nous faire honte.

Alors attention aux fausses bonnes solutions : la mise sous tutelle des allocations familiales en est peut-être une. Les réponses adéquates à la délinquance et à la désocialisation devraient sans doutes être adaptées aux situations particulières : un encadrement "militaire" peut être approprié dans certains cas, dans d'autres il s'avérera contreproductif.

Mais assumons une certaine fermeté. Posons des limites. Affirmons qu'un acte de délinquance doit être puni. Ce qui ne signifie pas qu'on ignore le contexte sociétal derrière cet acte. Et en gardant à l'esprit que la restauration de la justice suppose qu'on rejette toute loi "spéciale", c'est la loi commune qui doit s'appliquer partout.

Il a été dit que Ségolène adoptait une position blairiste sur le dossier de la sécurité "dur avec le crime, dur avec les causes du crime". Au delà des mots utilisés et de l'efficacité qui reste à démontrer des mesures proposées, je crois qu'elle a raison.

J'espère que notre candidat(e) saura faire passer un discours de responsabilité sur le sujet de la sécurité, comme sur tous les autres sujets. Il ne faudrait pas que les concurrents de Ségolène se fassent piéger et prennent le risque d'être caricaturés comme complaisants vis à vis de la délinquance, dans le seul but de se différencier d'elle et de la faire trébucher.