Immobilier à Gentilly : (de combien) les prix sont-ils trop hauts?

Publié le 14 Septembre 2008

Mon précédent billet sur les revenus des ménages n'a pas eu beaucoup de succès (peu de visites). Peut-être qu'un moyen d'intéresser à cette question des revenus et de leur répartition est de parler du sujet qui passionne la presse (et pas seulement elle) en ce moment : la (possible, probable, certaine, future, actuelle...?) baisse des prix immobiliers?
Donc voici, encore, quelques calculs :

Un ménage gentilléen comporte en moyenne 2,2 personnes. Les logements existants comptent 2,8 pièces.
Je fais donc l'hypothèse qu'un ménage "moyen" occupe un logement de 50 m².
Disons qu'un m² coute autour de 4000 euros à Gentilly (les logements sont mis en ventes à des prix en général supérieurs, comprenant les frais d'agence, mais les plus chers semblent se vendre difficilement)
En considérant les revenus en 2005 (mais ils n'ont pas du beaucoup évoluer malheureusement) on trouve que le prix du logement type représente 6,9 années de revenus du ménage gentilléen moyen.
Pour le ménage médian (50% plus pauvre que lui, 50% plus riche) on monte à 8,7.
Seuls 21% des Gentilléens sont en fait propriétaires (autour de 60% sont locataires de HLM), prenons donc les revenus du dernier quartile (les 25% les plus riches), on redescend alors à 5,3 années de revenu pour acheter.
Pour s'approcher de 3,5, chiffre considéré comme normal, il faut passe aux 10% des Gentilléens les plus riches : ceux-ci doivent débourser  (hors intérêts d'emprunt comme dans le reste des calculs) 3,6 années de revenus pour acquerir un petit trois pièces.
Je n'ai pas fais le calculs pour la France mais en gros je pense qu'on doit être autour de 5,5 années de revenus pour acheter.
C'est à dire plus ou moins le chiffre actuel en Angleterre, que beaucoup voient revenir vers sa moyenne de long terme, c'est à dire 3,7.
Pas de doute qu'il arrivera (qu'il arrive?) la même chose en France (et même à Gentilly!). Grâce à la baisse des prix immobilier probablement mais aussi à l'inflation et, espérons-le, la hausse des niveaux de vie (l'inflation et la hausse des revenus réels à leurs rythmes de croisière peuvent faire baisser le ratio prix-revenu d'environ 4% par an).
Au terme de l'ajustement (disons -30%) la propriété devrait redevenir relativement accessible pour un gros quart des ménages de Gentilly (plus généralement la classe moyenne en région Ile-de-France). Le logement social restera la seule option pour les autres.

Une autre façon de mesurer la surévaluation passe par le calcul de la rentabilité locative. Une fois considérés les charges revenant au propriétaire, les risques de vacance du logement, les frais de maintient en l'état, et les impôts sur les revenus fonciers on arrive, malgré des loyers eux-mêmes très élevés à une rentabilité bien inférieure à celle d'un Livret A (4% nets) qui lui au moins garanti la valeur du capital (pas de risque de moins-value).

Rédigé par Guillaume

Publié dans #Economie

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