Propositions pour introduire concrètement le développement durable dans les règles d'urbanisme (dans les Plan Locaux d'Urbanisme ou PLU)

Publié le 17 Juin 2006


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Objectif : déterminer quel bonus sur le coefficient d'occupation au sol (COS) accorder pour compenser le surcoût à la construction lié à la qualité environnementale (performance thermique  = excellente isolation, énergies renouvelables, normes HQE).

Pour construire une maison (un immeuble) de superficie habitable H, il faut acheter un terrain de superficie T=H/c où c est le COS (exemple : un COS de 2 signifie qu'il est possible de construire 200 m² habitable sur un terrain de 100 m²).

Le prix total de cette maison sera : Ph*H+Pt*(H/c) où Phet Pt sont respectivement les prix au m² de la construction et du terrain (Pt est certainement croissant avec le COS).

Construire la "même" maison (superficie H) avec les normes environnementales coûte :

Ph*(1+a)*H+Pt*(H/c') où a est le surcoût de la haute qualité environnemantale (par exemple a=0,1 pour un surcoût de 10%).

Il nous faut trouver c', le COS "bonifié" tel que les deux maisons aient le même prix :

Ph*H+Pt*(H/c) = Ph*(1+a)*H+Pt*(H/c')
On trouve c'=1 / [1/c – a*Ph/Pt]

Par exemple si Ph= 1500 euros/m² , Pt= 2000 euros/m² (pour un COS de 1), a=10%, alors c'=1,08 donc un bonus de COS d'environ 8%.

Il apparaît que plus le foncier est cher par rapport au coût de la construction, moins il est nécessaire d'accorder de bonification, en effet les possibilités de construction supplémentaires du COS bonifié sont de plus en plus intéressantes.

Pour un coût de la construction de 1500 et un COS de 1, on obtient les bonus (en %) suivants en fonction du prix du foncier (en colonnes) et du surcoût (en lignes) :

 
500 euros
1000 euros
1500 euros
2000 euros
3000 euros
10%
+43%
+18%
+11%
+8%
+5%
15%
+82%
+29%
+18%
+13%
+8%
20%
+150%
+43%
+25%
+18%
+11%
 
Pour un coût de la construction de 1500 et un COS de 0,5 :
 
500 euros
1000 euros
1500 euros
2000 euros
3000 euros
10%
+18%
+8%
+5%
+4%
+3%
15%
+29%
+13%
+8%
+6%
+4%
20%
+43%
+18%
+11%
+8%
+5%
 

C'est donc en zone urbaine (foncier cher) qu'il est le plus facile (moindre augmentation de la densité) d'inciter à la construction "verte", cela d'autant plus que la densité telle que reglementée par le COS est faible.

Gentilly me semble être dans une situation relativement favorable, COS autour de 1, foncier cher. Une bonification de COS de l'ordre de 15% paraît adaptée. L'idéal étant d'appliquer la formule de bonification à chaque cas particulier. Evidemment cela pose des problèmes de contrôle des engagements environnementaux et de connaissance des prix.

La loi permet d'aller jusqu'à 20% :

 

Loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 autorisant le dépassement du coefficient d'occupation des sols pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable :
Afin de favoriser la performance énergétique et l'utilisation des énergies renouvelables dans l'habitat, la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique, ajoute un nouveau chapitre au Code de l'urbanisme.
Les communes pourront désormais autoriser le dépassement du coefficient d'occupation des sols (COS), dans la limite de 20 % et dans le respect des autres règles du plan local d'urbanisme (PLU), pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable.
Un décret en Conseil d'État déterminera ces critères de performance et les équipements pris en compte.

 

A noter : la ville des Houches dans la vallée de Chamonix a rendu applicable les dispositions de la loi autorisant le dépassement de COS pour les constructions respectant des critères de performances énergétiques. Voir le procès verbal de son conseil municipal du 18 avril 2006.

L'enquête publique sur le PLU de Paris propose aussi un dépassement de COS dans la limite 20%, en application des dispositions de l'article L-128.1 du Code de l'Urbanisme

 

Pour les constructions anciennes : on peut prévoir une possibilité d'extension de la surface habitable en cas de mise aux normes de l'éco-construction même si la COS est déjà atteint ou dépassé. Avec un COS plafond à prévoir dans ce cas.

Pour s'assurer que ces mesures ne vont pas à l'encontre de la densification, et ne favorisent pas la construction de grandes maison par des proprétaires très riches, il faut que le bonus de COS ne s'applique que jusqu'à concurrence de la nouvelle superficie minimale des parcelles (par exemple 120 m² au lieu de 200 m² : par exemple si j'ai un terrain de 200 m² et que le COS est de 1 je peux construire une maison "écolo" de 224 m² = 120*1,2+(200-120)*1=224 et non 240=200*1,2.

Ces mesure environnementales doivent s'appliquer y compris au logement social. La commune doit être exemplaire concernant ses équipements (chauffage, isolation, éclairage public, etc.).

Concernant les terrasses plantées qui permettent un meilleur écoulement des eaux pluviales et apportent de la verdure en milieu urbain, il est possible de les compter (pour tout ou partie) dans les obligations de surface non construites : si par exemple l'emprise au sol ne doit pas dépasser 50%, et qu'une terrasse plantée correspond à 20% de la superficie du terrain alors il reste à laisser en espace verts (non construits) 30% de la superficie.

Il serait intéressant de rendre obligatoire la récupération des eaux pluviales (en fonction de la surface au sol, par exemple 400 litres par m²) comme certaines villes le font déjà en France et ailleurs en Europe.

Sur un autre sujet (quoi que la qualité des relations sociales peut être considéré comme faisant partie du développement durable) : on pourrait reprendre la mesure de Delanoe dans le PLU de Paris : 25% de logements sociaux dans tout programme privé neuf (à partir d'une certaine taille). Cela permet de la mixité sociale et le financement de logements sociaux même quand le foncier est très cher.


MISE A JOUR : Les élus socialistes du conseil municipal de Gentilly ont voté contre le Plan Local d'Urbanisme de la ville. Nous reviendrons sur les raisons de ce vote. Néanmoins  nous avons obtenu l''introduction (limitée aux quartiers pavillonnaires toutefois) d'un bonus de COS de 20%.

 

Rédigé par Guillaume

Publié dans #Développement durable

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